大公網

大公報電子版
首頁 > 財經 > 經濟觀察家 > 正文

?歐陽先聲/從日本社會看商業地產前景(一)

2019-07-01 03:03:29大公報 作者:歐陽捷
字號
放大
標準
分享

  圖:日本經濟泡沫破裂后,人們的收入在下降,而且年輕人都喜歡留在大都市,但房價昂貴是全球大都市的趨勢,買不起房子的年輕人只能租房

  “人之初,性本善”,也有說“人之初,性本惡”。其實,人之初,既非善、也非惡,而是自私。自我、私利是人之本能,與生俱來。從商業角度看,人性本能是什么?更好的生存,更美的生活。商業如何滿足合法守德的人性本能?\新城控股高級副總裁 歐陽捷

  近日,筆者隨中房協商文旅分會、貿促會考察團巡游了日本大阪、京都、東京商業,多個項目都有高管出面介紹,還與日本購物中心協會做了交流,收獲頗豐。以史為鑒,可以知興替;以鄰為鏡,可以曉未來。商業消費就是花錢的事,有錢才是生活,沒錢只能生存。

  一、日本人究竟有沒有錢?

  答案是:沒錢。當然,金字塔頂端的不算。發達國家的日本人怎么會沒錢?過去,日本人的危機意識很強,都很看重儲蓄。日本家庭平均儲蓄達到1820萬日圓(不含單身),也算不少。但是,67.7%的家庭儲蓄額低于平均值,60歲以上的家庭平均儲蓄額是2385萬日圓,這意味著年輕家庭儲蓄更少。

  年輕人掙得多嗎?有句話形容日本人的收入水平,非常形象:20歲20萬(日圓),30歲30萬,40歲40萬,日本很多年輕人一天還賺不到一張萬元鈔票。他們的支出呢?年輕人都喜歡留在大都市,但房價昂貴是全球大都市的趨勢,買不起房子的年輕人只能租房,租房比例高達50%左右。這符合世界主流大城市發展走勢,未來中國大都市的租房比例也會如此。

  租房支出是大頭,大概占收入的1/3。筆者的一個好朋友的孩子阿超,在東京板橋區租了40平米公寓,租金12.5萬日圓。如果是在濱松町,20平米公寓租金要24萬元,幾乎相當于年輕人的平均月收入了。其實租房也并不便宜,手中沒有40萬日圓(約2.5萬元人民幣)幾乎是租不到房子的。

  日本的個人所得稅也不低。八年前,大學畢業后的阿超來到日本,現在是高級設計師,稅前年收入450萬日圓,交稅要繳80萬。很多日本單身年輕人不僅吃光花光,而且還要負債,存不下錢,信用卡透支族比比皆是,這在全球包括中國幾乎都是一樣。

  日本單身男性大都不愿意結婚生子。男人一旦結婚生子,就要養活一家三口,再也沒有自己的休假生活,日子也更緊巴了。上個世紀九十年代之前,日本是終身未婚率1%到5%的近乎全婚時代。現如今,男性終身未婚率高達23.37%,女性14.06%。

  日本NHK電視臺早于今年1月8日公布的調查結果還顯示,約68%的日本人接受終身不婚,“可以不要孩子”的占比高達60%。根本的原因還是日本年輕人沒錢。

  日本經濟泡沫破裂后,人們的收入在下降,潛力最大、最具成長性的年輕人收入增長的希望也沒有了。現在,日本年輕人沒錢,未來也沒有錢。年輕人空有消費意愿但乏消費能力,階層固化的社會體制與看不到頭的經濟衰退也使得日本成為一個沒有激情欲望和賺錢動力的社會。換言之,日本年輕人特別是男生已經幾乎喪失了生存之外的大部分人性本能。

  過去,日本老年人有錢,現在也沒錢了。日本老年人精力、體力、創造力都大不如前,還要延遲到70歲退休,不但退休金少領五年,錢也比以前少了。醫療保險制度也改革了,過去,6到70歲看病可以報銷90%,現在只能報銷70%了,錢也不經花了。

  未來,我們是不是也會像日本人一樣,錢不會變得更多了?沒有更多的錢,消費什么呢?

  二、缺錢花的商業怎么玩?

  錢再少,飯還是要吃的,衣服還是要穿的,基本的生活用品還是要買的。這就解釋了為什么日本商業主流業態是百貨、超市、便利店。

  盡管很多日本商業具有購物中心的建筑形態,但本質上依然是百貨業態、單調乏味。雖然日本也發源了很多體驗型業態,比如卡拉OK、動漫游戲、飲食文化。但現在體驗型業態并不流行,甚至在大阪的難波公園、東京的銀座6、六本木新城、二子玉川RISE也都較為少見。原因還是沒錢。

  所以,日本人先要滿足物質生存,少有余力去體驗生活。根據日本購物中心協會的統計,雖然購物中心的零售業態占比有所下降,但依然高達58.7%,生存才是第一位的。日本經濟泡沫破裂前的最鼎盛時期(1990年),百貨業總營業額高達10兆日圓(約6364億元人民幣)。經濟泡沫破裂后,百貨總營業額就長期徘徊在5兆日圓了。

  現在購物中心30%的銷售收入來自于海外游客,如果沒有外國游客,日本旅游商業街區的購物中心恐怕很難支撐了。東京火車站、羽田機場也都有中文廣播了,可見中國游客之多。就在G20前夜,中國央行宣布授權日本三菱日聯銀行擔任日本人民幣業務清算行,或許,未來我們可以直接用人民幣購物了。

  位于世界三大繁華購物街之一的銀座6,接待的部長告訴筆者,他們有240家精品店。開業時,首相安倍也來致辭,第一年客流量達到2000萬人次,相當于每六個日本人就有一個來消費。雖然銀座6也引進了蔦屋書店,但除此之外,剩下的基本就是百貨了。這樣一來,購物中心其實是在降維,與百貨、超市、便利店同質化競爭,經營壓力之大可想而知。

  而且,日本購物中心同樣面臨電商的沖擊。2007年,電商銷售收入剛剛超過5兆日圓,2018年就達到了18兆日圓,而同期的百貨銷售在下滑。雖然,2018年購物中心銷售收入達到32兆而且還在增長,但增長坡度還不及便利店,更多是來自其數量的擴張。近十年,日本每年新開業35個至65個購物中心,近五年新開業數量呈現下滑趨勢,顯示其發展后繼乏力。

  當然,日本購物中心協會對購物中心的定義與中國不同,它們把店鋪面積1500平方米以上、店鋪數量10間以上的項目都定義為購物中心。它們的項目更小,反映了日本人的精細與嚴謹。日本購物中心總數只有3220家,平均面積為16520平方米,平均店鋪數量只有50家。其中,面積小于1.5萬平米的項目占比高達62.3%。這些小型購物中心與百貨店幾無二致。畢竟,小型購物中心不可能有太多的體驗業態,再好的體驗,天天去也會倒胃口的。日本3萬平米以上的購物中心僅有435座,這與中國遍地開花、大干快上的景象形成極大的反差。

  如果購物中心停留在購物的定位上,與百貨又有多大區別呢?購物中心必須增加體驗業態的豐富性,才能吸引客流,這就必然要求大型化。

  日本的購物中心也有大型化趨勢,其平均店鋪面積從2001年的11760平方米提升到2018年的1.6520萬平方米。只有大型化體驗型的購物中心,才能形成與百貨、超市、便利店的差異化。

  差異化究竟要吸引誰?銀座6的部長說:日本人平均年收入420萬日圓,但是已婚男人不能擅自作主買東西,要太太同意。他過去非常喜歡跑車,現在連跑車廣告也不看了。

  更有意思的是:部長零花錢平均每天只有不到500日圓的一個硬幣,好像有點少得可憐。男人沒錢,錢去哪了?太太做主,誰來消費? (未完,待續)

相關內容

點擊排行

重庆时时彩开奖